www.atlantis-reality.cz info@atlantis-reality.cz Eliášova 17, 160 00 Praha 6   224 315 230 9:00 - 17:00

ATLANTIS - reality, realitní kancelář

- všechny možnosti - -------- prodej pronájem

- všechny možnosti - -------- Garsoniery, byty 1+kk, 1+1 Byty 2+kk, 2+1 Byty 3+kk, 3+1 Byty 4+kk, 4+1 Byty 5+kk, 5+1 a větší Byty ostatní Rodinné domy, vily Nájemní domy Chaty, chalupy, rekr. objekty Garáže Kanceláře, administ. objekty Obchodní a skladovací objekty Výrobní objekty - dílny, továrny Hotely, penziony, restaurace Ostatní komerční objekty Historické objekty Pozemky - stavební parcely Pozemky - zahrady Pozemky - komerční Pozemky - zemědělské a lesní Zemědělské objekty

- všechny možnosti - -------- celá Praha Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10 -------- Benešov Kladno Louny Mladá Boleslav Nymburk Písek Plzeň - město Praha - východ Praha - západ Příbram Rakovník Rokycany -------- Hlavní město Praha Jihočeský kraj Plzeňský kraj Ústecký kraj Středočeský kraj

Jak by měl vypadat průběh realitního obchodu?

Majitel si pečlivě vybere jednu realitní kancelář, přes kterou bude svou nemovitost nabízet. Realitní kancelář zajistí odborné zpracování nabídky, nafocení nemovitosti, prověření vlastnictví, poradí strategii prodeje / pronájmu, navrhne cenu prodeje / pronájmu, popř. zhodnotí cenu, kterou požaduje majitel. Stanoví se cena, za kterou se bude nemovitost nabízet a provize, kterou realitní kancelář v případě úspěchu s prodejem / pronájmem od majitele obdrží. Provizi by neměl platit kupující nebo nájemce. Realitní kancelář v drtivé většině případů pracuje pro majitele, který si objednal její služby - tj. pro toho, kdo nemovitost nabízí a komu zároveň zajišťuje příjem z prodeje / pronájmu. Není jediný důvod, proč by provizi měl platit kupující nebo nájemce.

Po úvodních jednáních začne realitní kancelář nemovitost nabízet. Inzercí, oslovením poptávajících ze své databáze, vystavením reklamy, že daná nemovitost je k prodeji / k pronájmu. Následují prohlídky nemovitosti se zájemci. Pokud majitel v dané nemovitosti již nebydlí, je vhodné aby realitní kancelář měla od nemovitosti půjčené klíče a majitel nemusel na každou prohlídku jezdit. Podle potřeby může realitní kancelář spolupracovat s jinými makléři.

Jakmile je znám zájemce, složí rezervační zálohu, stanoví se na jak dlouhou mu bude nemovitost rezervovaná a počne jednání o koupi / nájmu. Realitní kancelář připraví příslušné smlouvy případně zkontroluje návrhy smluv dodané majitelem. Ve spolupráci s dobrým právníkem dokáže dobrá realitní kancelář často vyřešit zdánlivě neřešitelné případy. Zapracuje připomínky obou stran a připraví smlouvy k podpisu. Taktéž se stanoví způsob předání stanovené kupní ceny nebo placení nájmu a termín předání nemovitosti. V případě prodeje je realitní kancelář nápomocna s vyřízením např. hypotéčního úvěru a pod.

Jakmile jsou smluvními stranami odsouhlasené smlouvy, podmínky prodeje / pronájmu a termín a způsob předání peněz a nemovitosti, přistoupí se k podpisu smluv. Složená záloha se započítává do celkové kupní částky / příp. do částky za pronájem. Pokud se jedná o prodej a smluvní strany se dohodnou na úschově kupní částky, může být složena do úschovy u realitní kanceláře, do úschovy u notáře / advokáta nebo do úschovy v bance. V ostatních případech se kupní částka vyplácí bez mezikroku přímo prodávajícímu. Po podpisu smluv a úhradě ceny se předá nemovitost. V případě prodeje zajistí realitní kancelář vklad smluv do katastru. O předání nemovitosti se sepíše předávací protokol. Převody médií (elektřiny, plynu a pod.) si většinou zajistí majitel a zájemce sami, případně je taktéž zajistí realitní kancelář.

Teprve až po úplném dokončení procesu prodeje / pronájmu je realitní kancelář oprávněna účtovat prodávajícímu nebo pronajímajícímu majiteli dohodnutou provizi. Při prodeji je obvyklá provize v rozmezí 3-5% z prodejní ceny a při pronájmu ve výši jednoho měsíčního nájmu bez poplatků, v obou případech bez rozdílu, zda je kancelář plátce DPH nebo ne. Dohodnutá provize by měla obsahovat veškeré služby realitní kanceláře, tzn. nábor nemovitosti, inzerci, právní služby, přípravu a sepsání smluv, ověření podpisů, podání do katastru. Nemusí zahrnovat částku za úschovu peněz, pokud se nevyužije úschovy v realitní kanceláři a nemusí zahrnovat služby odhadce.

V případě pronájmu končí služby realitní kanceláře předáním nemovitosti nájemci. Profesionální realitní kancelář je však nápomocna majiteli i v průběhu trvání nájemního vztahu pro řešení případných potíží mezi majitelem a nájemcem. V případě prodeje končí služby realitní kanceláře vkladem kupní smlouvy do katastru (případně převodem členství na družstvu) a předáním nemovitosti. Zajištění znaleckého posudku a podání daně z převodu nemovitosti jsou již volitené služby a záleží na dohodě s prodávajícím, zda je realitní kancelář také pomůže zajistit.

Jak by neměl vypadat průběh realitního obchodu ... a jak bohužel často vypadá?

Majitel bez většího výběru rozešle svou nabídku mnoha různým realitním kancelářím nebo ho na základě jeho soukromé inzerce spoustu realitních kanceláří všemožně láká, aby nemovitost nabízel u nich. Pokud se o nemovitost stará více než jedna realitní kancelář, často je nemovitost nabízena za různé ceny, ať už vinou majitele, tak i vinou realitních kanceláří, které prezentují nemovitost různým způsobem, rádi "zapomínají" uvést zmínku o tom, že provize není v nabízené ceně a pod.

V nabídce je chaos a nejsou jasně dané podmínky. Zájemci o nemovitost se snaží obejít realitní kancelář, majitel se mnohdy snaží vyhnout placení provize, realitní kancelář bez souhlasu majitele navyšuje nebo naopak snižuje cenu, nebo bez jeho vědomí nemovitost nabízí, neoprávněně účtuje provizi nájemci nebo kupujícímu, v horším případě účtuje provizi oběma smluvním stranám.

Pokud je nemovitost nabízena ve více realitních kancelářích, tak většinou ani jedna se nabídce dostatečně nevěnuje a jen čeká, až se někdo ozve, kdo by měl případně zájem. Dost často se nabízejí nemovitosti nabrané po mailu nebo po telefonu, kdy ji makléř ani v reálu neviděl, nezná skutečný stav nemovitosti a nemůže posoudit, zda je cena reálná či nikoliv. Pokud majitel nemovitost prodá nebo pronajme, už to nikomu neoznámí a realitní kanceláře ji nabízejí dál.

Mnozí majitelé požadují nesmyslné ceny a odmítají za dohodnuté služby platit provizi např. s vysvětlením, že přeci na sobě nechávají realitní kancelář vydělat, ať si tedy provizi zajistí jinde, tzn. od kupujícího nebo nájemce. Realitní kanceláře často navyšují provizi o DPH nebo o jiné skryté poplatky. Často jedna realitní kancelář nabízejí jednu a tu samou nemovitost za různé ceny a čeká, že se někdo "chytí" i na tu vyšší cenu.

V mnoha případech majitelé nemovitostí odmítají přijmout rady realitní kanceláře jak a za kolik nemovitost nabízet, mnohdy nemovitost nabízejí naprosto neprofesionální a nezkušení jednotlivci či firmy. Na realitním trhu bohužel nejsou přesně daná pravidla obchodu ani předepsané povinné znalosti makléřů, nikdo realitní trh nekontroluje a proto v něm panuje taková jungle a každý si může dělat, co se mu zlíbí. Ať už to jsou majitelé nemovitostí, realitní kanceláře nebo zájemci.

Dobrá rada na závěr

Pečlivě si vybírejte, s kým obchodujete, ať už je to realitní kancelář, majitel nemovitosti nebo zájemce o nemovitost a snažte se vše dělat poctivě, zodpovědně a podle pravidel slušného jednání a obchodu. Jedině tak vše proběhne ke spokojenosti všech stran a zároveň společně přispějeme ke zkvalitnění realitního trhu! Respektujte názory a rady profesionálů, pokud si takového profesionála předem pečlivě vyberete. Dobře si rozmyslete, co a komu podepisujete! Po neuváženém podpisu nebo neuváženém výběru obchodního partnera se chyby jen těžko napravují!

Přejeme hodně úspěchů a šťastnou ruku při výběru nemovitostí i obchodních partnerů!